Prognóza vývoje investic do nemovitostí v České republice v roce 2010
28. září 2009
Se stále pokračujícím poklesem výnosů z pražských komerčních (investičních) nemovitostí se ukázalo, že rozestup mezi cenami, které by dávaly smysl s ohledem na podkladovou hodnotu, a cenami, kterých je skutečně dosahováno, se zvětšuje. Byl jsem jedním z těch, kteří nevěřili, že výnosy klesnou pod 6 %. Neviděl jsem totiž žádný rozumný důvod proč by tak tomu mělo být. Ceny však přesto i nadále rostly. Zpětně je snadné říci, že počáteční výnosy dosahující 5,5 % byly odrazem "přehřátého trhu". Koneckonců i přes veškeré pokroky, kterých pražský trh s investičními nemovitostmi za poslední desetiletí bezpochyby dosáhl, to pořád není Londýn ani New York. Mimo jiné je třeba přihlédnout k váze smluvních ujednání, z níž by mělo vycházet vnímání investorů. Výrazné rozdíly, které mezi jednotlivými trhy existují v oblasti zákonného rámce a standardních podmínek nájmů, znamenají, že výsledný výnos po započtení všech rizik není spolehlivým ukazatelem pro vzájemné srovnávání trhů v různých zemích - jednoduše bychom srovnávali nesrovnatelné. K tomu je třeba přičíst skutečnost, že "zahraničními" nájemci jsou často místní dceřiné společnosti a zajištění příjmu je opět diskutabilní. Do velké míry byla eskalace cen až na tuto úroveň spíše otázkou přebytečného kapitálu a snadno dostupných úvěrů, které spustily honbu za nedostatkovým kvalitním produktem, než promyšleným odrazem investiční hodnoty.
Výsledkem je narušení rovnováhy mezi cenou a investiční hodnotou. Na volném trhu by měly tržní hodnoty (míra dosahovaných cen neboli směnná hodnota) kopírovat míru investičních hodnot (hodnota nemovitosti pro konkrétního uživatele nebo kategorii uživatelů). Hlasy, které v době kdy byl trh na vrcholu prohlašovaly, že klesající počáteční výnosy představují v jistém smyslu "nadhodnocení" nemovitostí, ve skutečnosti říkaly, že ceny rostou rychleji než investiční hodnota, která reflektuje "základní", "podkladovou" nebo "dlouhodobou" hodnotu konkrétní nemovitosti.
Pro oceňovatele, jejichž úkolem je interpretovat data trhu a vyjádřit názor na cenu, a nikoli posuzovat, zda dosahované ceny přesně odrážejí investiční hodnotu obchodovaných nemovitostí, tím vzniká zvláštní problém. V době, kdy ceny prudce stoupaly, existoval zcela oprávněně tlak na to, aby ocenění držela krok s pohyby na trhu. Nyní jsme se ocitli v úplně jiném světě, kde řada klientů není příliš ochotná smířit se s tím, že tržní hodnota jejich nemovitosti poklesla o tolik, o kolik poklesla.
Neměli bychom patrně unáhleně kritizovat ty z klientů, kteří stále trvají na tom, že hodnotu jejich nemovitosti náležitě odráží 6 % celkový výnos po započtení všech rizik, i když jediné dostupné podklady naznačují, že blíže k pravdě je úroveň okolo 7 % nebo lehce nad nimi. V tomto kontextu stojí za to uvážit, že na nelikvidních a rychle se proměňujících trzích, s jakým se potýkáme právě nyní, se cena a investiční hodnota mohou výrazně rozcházet. Mluví-li klienti o očekávaných výnosech pod 6 %, evidentně to neodráží aktuální tržní hodnotu, která je koneckonců vyjádřením ceny nebo směnné hodnoty. Může to však velmi dobře vypovídat o jejich odhadu investiční hodnoty. Všichni známe četné případy nemovitostí, které jsou technicky "na prodej", ale za ceny, které na tomto trhu jednoduše nejsou dosažitelné. Namísto stížností na nerealistické nebo ještě hůře ignorantské ceny prodávajících, bychom asi měli věnovat více pozornosti tomu, o čem tyto "ceny" vypovídají, tj. že investiční hodnota pro prodávající je vyšší než cena, které by bylo možné dosáhnout na otevřeném trhu. Nedostatek uzavíraných obchodů, a tedy i podkladů vycházejících z transakcí zvýrazňuje, jak rozdílná jsou očekávání prodávajících a kupujících. Prodávající obecně nadále nejsou ochotni zbavit se nemovitosti za cenu, která by odrážela aktuální tržní hodnotu, zatímco kupující jsou připraveni koupit pouze za cenu nižší, než je jejich kalkulace dlouhodobé investiční hodnoty, částečně v očekávání, že klesající tržní ceny možná ještě nedosáhly úplného dna.
Mimo jiné lze říci, že za takových okolností je úloha oceňovatelů při přípravě tržních ocenění mnohem složitější. Třebaže se do jisté míry shodneme, že se potýkáme s rychle se proměňujícím trhem, je vzhledem k tak malému počtu uzavíraných obchodů zároveň k dispozici jen velice málo podkladů založených na transakcích. Dokonce i u transakcí, které se uskutečnily a o kterých se ví, jsou údajně hodně nejednoznačné. Co se týče spolehlivosti, spouští se tak lavinový efekt. Taková neprůhlednost není na českém trhu ničím novým a ti, kteří se zde oceňování nemovitostí věnují deset či více let, si vzpomenou na doby v počátcích pražského trhu s investičními nemovitostmi, kdy jedna transakce (téměř bez ohledu na podrobnosti uzavřeného obchodu, přesnost dostupných údajů, podmínky nájmu, hladiny nájemného, lokality budovy apod.) byla brána jako srovnávací měřítko pro celý trh - přinejmenším do chvíle, kdy se naskytl další obchod. Vzpomeňte například na budovy společností Mediatel nebo Unilever - mám na mysli tehdy poprvé - kdy se tyto prodeje považovaly za reprezentativní pro "tržní výnosy" okolo 10,5 %.
V současné situaci zažívají ti z nás, kteří na zdejším trhu působí od konce devadesátých let, něco, co má blízko k déjà vu, když se pokoušíme oceňovat nemovitosti na základě malého množství pochybných srovnatelných údajů. To samozřejmě jistým způsobem nahrává názoru, že oceňování má (a ostatně vždy mělo) blíže k umění než k vědě. Já bych se však přiklonil k názoru, že by alespoň částečně pomohlo, kdybychom na tomto trhu poskytovali odhady investiční hodnoty, a také bych doufal, když už ne přímo očekával, že takové kalkulace budou v nadcházejícím roce požadovány i prováděny častěji.
Úkolem odborných poradců obecně a oceňovatelů obzvláště, je zdůrazňovat rozdíl mezi hodnotou a investiční hodnotou a podle toho svým klientům poradit. Na takovém trhu je pro klienty pravděpodobně velmi přínosné, pokud těmto pojmům porozumí a pokud získají kromě odhadu tržní hodnoty také odhad hodnoty investiční. Takové poradenství by klientům jistě pomohlo lépe svou nemovitost chápat v kontextu současného trhu a poskytování tohoto typu poradenství by se mělo stát ukazatelem, jehož význam bude na trhu, jakému momentálně čelíme narůstat.
Jonathan Kilby BSc (Hons) MRICS
Pokud máte k tomuto článku či k hodnotě nemovitostí jakékoliv dotazy, případně hledáte nezávaznou konzultaci, neváhejte nás kontaktovat na tel. 224 326 326, emailem na info@campacapital.cz nebo nám přímo napište pomocí formuláře.
Se službami týkajícími se investic a ocenění nemovitostí úzce souvisí další služby, které v rámci naší činnosti poskytujeme - fúze a akvizice, prodej firem, ocenění podniku při prodeji, oceňování nemovitostí, znalecké posudky, strategické řízení, analýzy, cashflow modely, studie proveditelnosti a investiční poradenství, účetnictví a účetní služby.
Výše uvedený článek je rovněž publikován na EzineArticles.com.